АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ННЭИ).

4.1. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО.
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.
Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в той части города, которая относится к промышленной зоне. Его окружают административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходит крупная автомагистраль города, открытая для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Поэтому ННЭИ – использование под административную или промышленную застройку.

4.2. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯМИ

Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ограничениями:
- Максимальная эффективность.
- Финансовая обоснованность.
- Физическая осуществимость.
- Соответствие законодательству.

Вывод по анализу ННЭИ. Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.
5.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Вологда развит слабо, земельный участок принадлежит Заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство…
Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.

5.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

В современной практике оценки используют три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.
Расчет стоимости объекта затратным подходом.
В общем случае формула имеет следующий вид:
СЗП=СЗ + ПИ + КИ + ПП – ИН, где
СЗ – стоимость земельного участка (градостроительный сбор),
ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства),
КИ – косвенный издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.),
ПП – прибыль предпринимателя,
ИН - износ накопленный.

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2003 г. округленно составляет 1 128 000 руб.


Расчет стоимости объекта сравнительным подходом.
Для оценки склада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв. м. Данные приведены в таблице.
Данные о сопоставимых продажах складских помещений.
Характеристики объектов Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
1 2 3 4 5 6
Цена продажи, приведенная по времени, тыс. р. - 755 600 728 551
Условия финансирования Собств. ср. Собств. ср. Собств. ср. Собств. ср. Собств. ср.
Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена, т. р. - 755 600 728 551
Общая площадь, кв. м. 411,5 500 400 455 380
Цена продажи, р./кв. м. - 1550 1500 1600 1450
Скорректированная по площа-ди цена, тыс. р. - 621,4 617,3 658,4 596,7
Условия продажи (чистота сделки) Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке
Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена, т. р. - 621,4 617,3 658,4 596,7
Местоположение Район «А» Район «А» Район «А» Район «А» Район «В»
Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,03
Скорректированная цена, т. р. - 621,4 617,3 658,4 614,6
Состояние объекта хорошее хорошее хорошее отличное хорошее
Корректировка - 1,00 1,00 0,90 1,00
Скорректированная цена, т. р. - 621,4 617,3 592,6 614,6
Наличие парковки нет ест- нет нет нет
Корректировка - 0,95 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена, т. р. - 590,3 617,3 592,6 614,6
Отклонение от целевого исп. нет нет нет нет нет
Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена, т. р. - 590,3 617,3 592,6 614,6
Среднее значение 603,7

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составит на дату оценки округленно 600 000 руб.
Оценка объекта доходным подходом.
Необходимо рассчитать следующие показатели:
- Потенциальный валовой доход,
- Действительный валовой доход,
- Операционные расходы (налоги, аренда земельного участка, управленческие расходы и т.п.),
- Чистый операционный доход.
СДП = ОДЧ * К, где
ОДЧ - чистый операционный доход,
К – ставка капитализации, %.
Стоимость объекта, рассчитанная на основе доходного подхода, составит на дату оценки 561 152 руб.