Предмет долевого участия в строительстве

Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче Дольщику, или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования строительства — ст. 24 ЖК РСФСР).
Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п.
Обычно предметом договора долевого участия в строительстве является отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить предмет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем капитальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строительство Объекта недвижимого имущества. Поскольку недвижимость, даже будущая, относится к уникальным вещам, к цене договора долевого участия не применимы правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно указывают, что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей доли в объекте.
На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки (ст. 317 ГК РФ): цена определяется в денежной сумме эквивалентной определенной сумме в долларах США или в иных условных единицах. Платежи осуществляются в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа. Денежные средства вносятся единовременно или по
частям. При этом вся или большая часть денежных средств обычно подлежит перечислению до момента завершения строительства.
Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем большинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить Дольщик. В этом случае целесообразно указывать, что общий объем капитальных вложений по договору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщику недвижимого имущества. Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью, необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств.