Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования (ст. 239 ГК РФ) невозможно без прекращения права собственности на жилое строение, находящееся на данном участке, это жилье может быть изъято у собственника путем выкупа государством или
продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279— 282 и 284—286 ГК РФ.
1) Изъятие земельного участка и жилого строения для государственных или муниципальных нужд осуществляется в следующем порядке:
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп как земельного участка, так и расположенного на нем жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка и жилого помещения принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ, причем государственные органы, порядок подготовки и принятия этих решений должны определяться федеральным земельным законодательством. Выкуп части земельного участка, возможно, как и части расположенного на нем жилого помещения, допускается не иначе как с согласия собственника.
Решение государственного органа об изъятии земельного участка и жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав собственности на земельный участок и жилое помещение. При этом собственник должен быть извещен о проведенной регистрации с указанием ее даты (ст. 279 ГК РФ). Собственник земельного участка и жилого помещения, подлежащих изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка и жилого строения может владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование имущества в соответствии с его назначением. Вместе с тем собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка и жилого строения затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений в указанный период (ст. 280 ГК РФ).
При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Плата за земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение должно быть включено обязательство Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).
Собственник изымаемого земельного участка и расположенного на нем жилого здания должен быть не позднее чем за год письменно уведомлен об этом органом, принявшим такое решение. Выкуп жилого помещения и земельного участка ранее годичного срока допускается только с согласия собственника (ст. 279 ГК РФ). Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка и жилого строения либо с ним не достигнуто соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение двух лет с момента направления собственнику письменного уведомления (ст. 282 ГК РФ).
2) Если земельный участок используется не по назначению (например, земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, используется для других целей) в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, то он может быть изъят на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления при обязательном заблаговременном предупреждении собственника о допущенных нарушениях. Орган государственной власти или местного самоуправления, который может принимать такое решение, а также порядок заблаговременного предупреждения должны быть определены земельным законодательством.
Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если же собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, вынесший такое решение, может предъявить требование о продаже участка в суд (ст. 287 ГК РФ).
В обоих случаях изъятия земельного участка следует иметь в виду, что если изымается земельный участок, на котором расположен одноквартирный частный жилой дом, то последний (при наличии технической возможности) может быть перенесен за счет изымающего земельный участок органа на предоставляемый земельный участок. Если на изымаемом земельном участке расположено муниципальное жилое помещение, то выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение тем предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок (ст. 92,96 ЖК РСФСР). Если на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, то собственникам квартир должно быть выделено другое равноценное жилье или выплачена компенсация.
Кроме вышеприведенных конкретных оснований принудительного лишения прав собственности на жилые помещения гражданское законодательство предусматривает особый случай, в соответствии с которым, если в Российской Федерации будет принят закон, прекращающий права собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).
Как было отмечено выше, право на жилище состоит из права собственности и права пользования (не входящего в содержание права собственности).