вопрос о праве пользования при принудительном прекращении права собственности на жилое помещение

 

Перейдем к вопросу о судьбе права пользования при принудительном прекращении права собственности на жилое помещение.

Современное законодательство РФ, в том числе гражданское и жилищное, основывается на новой иерархии ценностей, введенной Конституцией РФ 1993 г.: во главе угла стоят права личности, семьи, общества и, наконец, государства.

Как мы показывали в главе 1, право граждан на жилище (право проживания) закреплено во Всеобщей декларации прав человека в качестве первостепенного атрибута обеспечения достойного жизненного уровня каждого человека.

Повторим, что Конституция РФ закрепила права граждан на жилище (ст. 40), оговорив при этом, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Вместе с тем права и свободы человека в России в соответствии с Конституцией РФ можно условно разделить на два вида: подлежащие, при определенных условиях, ограничению и не подлежащие ограничению. Так, ст. 56 Конституции РФ определяет, что «в условиях чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя в соответствии с федеральным законом могут устанавливаться отдельные ограничения прав и свобод с указанием пределов и срока их действия». Эта же статья называет те права, которые не подлежат ограничению даже в условиях чрезвычайного положения: если право собственности может быть ограничено, то право пользования жилищем (проживание) ограничению не подлежит.

Далее, Гражданский кодекс РФ устанавливает, что «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма» (ст. 675 ГК РФ). Что же касается правомочия пользования, принадлежащего собственнику-гражданину, то очевидно, что даже при принудительном лишении гражданина права собственности на жилое помещение он не утрачивает прав проживания в нем при соблюдении правил регистрации по месту жительства, т.е. если он фактически пользуется им и зарегистрирован именно в этом помещении как в месте единственного постоянного жительства. Вспомним, что при конфискации принудительному изъятию не подлежит единственное жилое помещение осужденного и его семьи. Таким образом, если жилое строение не уничтожается (сносится и т.п.), но право собственности на жилое помещение может перейти к другому лицу (государству, кредитору), право пользования этим жи

лым помещением сохраняется у проживающих в нем граждан.

 

Гражданское законодательство, регламентируя последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ), оговаривает, что «в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда», однако не устанавливает последствий выселения — с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии с жилищным законодательством выселение граждан из занимаемых жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РСФСР), за исключением особо оговоренных в законе случаев: систематического разрушения или порчи нанимателем и членами его семьи жилого помещения использования его не по назначению систематического нарушения правил общежития лиц, лишенных родительских прав.

Современное жилищное законодательство, приведенное в соответствие с Конституцией РФ 1993 г., — Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» — определяет, что при расторжении договора в судебном порядке по основанию неоплаты жилья и коммунальных услуг арендатор (ст. 18) и наниматель (ст. 15) «жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде подлежат выселению с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития». Кроме приведенных, иные основания расторжения договоров найма или аренды жилого помещения законодательством не предусмотрены, и, как нам представляется, расторжение договоров социального и коммерческого найма в судебном порядке может повлечь только такое последствие, как выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития.

Из вышесказанного видно, что гражданское законодательство, разработанное в соответствии с Конституцией РФ 1993 г., в принципе не допускает выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений без предоставления другого жилого помещения.

Как показывает практика, данный вопрос вызывает значительные трудности при его решении правоохранительными органами и порой разрешается ими без должного учета всего комплекса конституционных, гражданских и жилищных правовых норм. Такое случается, например, при обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника в соответствии со ст. 237 ГК РФ. Но если, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением, то, очевидно, нет оснований для лишения этого же права того, кто был собственником, кроме тех, которые определены в ст. 687 ГК РФ и в жилищном законодательстве. Кроме того, неизбежен парадокс — все члены семьи, кроме одного (должника, преступника), сохраняют право пользования, а этот один — нет?

Видимо исходя из изложенного выше можно сделать вывод, что право пользования жилым помещением можно отнести к абсолютным правам человека, не подлежащим ограничению, в том числе и на основании судебного решения, и выселять граждан из жилого помещения без предоставления какого-либо другого жилища нельзя.



Adblock detector