Возникновение права собственности на жильё

Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи (ст. 7 Закона). При этом, если гражданин выразил волю на заключение договора передачи, однако умер до регистрации прав собственности, он все же признается собственником жилья. В случае спора суду необходимо проверить, не было ли поданное заявление при жизни отозвано гражданином. Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что таких граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть отказано лишь по мотиву несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации2.
Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июня 1991 г. (с изменениями, внесенными Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) указание на обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относит к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности, поэтому несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.
Не может быть приватизировано жилье, находящееся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Коммунальные квартиры, а также служебные жилые помещения могут приватизироваться на основании решения, принимаемого органами власти субъектов Федерации. Отнесение жилья к данной категории осуществляется по специальному решению органов исполнительной власти, которое действует со дня его издания.
Договор передачи жилья со стороны собственника в домах государственного или муниципального жилищного фонда поручено заключать местной администрации, при этом нотариального удостоверения договора или уплаты государственной пошлины не требуется (ст. 7 Закона).
Расторжение договора передачи (расприватизация) Законом РФ «0 приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривается.
Вместе с тем по общим правилам расторжения договоров (ст. 450-453 ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок.
Однако, как показывает практика, «расприватизация» - достаточно редкое явление. Причем основная масса «расприватизаций» связана с тем, что при переезде граждан в полученное в связи с улучшением жилищных условий жилье, новая квартира приватизируется при условии расторжения договора передачи в собственность ранее занимаемого жилья.
До недавнего времени объектом приватизации являлись объекты жилища, за исключением жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда. Конституционный суд Российской Федерации постановлением от 3 ноября 1998 года № 25-П1 признал ст.4 закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда Российской Федерации” в части, ограничивающей приаватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 – й (часть 1 – я и 2 – я), 46 – й (часть 1 – я и 2 – я) и 55 – й (часть 3 – я).
На основании данного постановления Конституционного суда Российской Федерации граждане, занимающие жилые помещения в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию данных помещений без ограничения.
Согласно вышеуказанного постановления Конституционного суда, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июня 1991 г. (в редакции закона РФ от 23.12.92 № 4199-1; федеральных законов от 11.08.94 г. № 26-ФЗ, от 28.03.98 г. № 50-Ф), Жилищным кодексом РСФСР, Гражданским кодексом РФ, а также другими действующими нормативными правовыми документами, регулирующими жилищные отношения в Российской Федерации администрация города Костромы разработала порядок приватизации и выдачи решений на продажу (обмен) жилых помещений коммунальных квартир государственного и муниципального жилищного фонда в городе Костроме 1.
Настоящий порядок включает в себя:
1. Представление в управление жилищного фонда администрации города, предприятие, учреждение необходимых для оформления договора приватизации документов
2. Заполнение заявления на приватизацию жилых помещений в коммунальной квартире при явке и с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, сдает необходимые для проведения приватизации документы (п. 2.3.1 постановления г. Костромы от 28 января 1999 г. № 331, определяющего порядок приватизации и выдачи решений на рподажу (обмен) жилых помещений коммунальных квартир государственного и муниципального жилищного фонда в г. Костроме), а также производит оплату за оформление документов.
3. Подача документов (заявления, договора приватизации и справки БТИ на объект) на регистрацию в учреждение юстиции (Костромской областной регистрационный центр) с целью регистрации своего права собственности, а также внесения данных об этом жилом помещении в Единый госудаственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 2.1.7. упомянутого выше постановления, право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации прав на данное жилое помещение.