Оценка земли способом анализа продаж

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
В соответствии с данным методом:
1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;
2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:
а) по элементам сравнения;
б) по единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.
За единицу сравнения принимаются:
1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;
2) цена за 1м2 — в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.;
3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
— цена за 1 м2 общей или чистой площади;
— цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;
— цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.
В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:
Цр = Цн *К1 * К2 * К3 * Кп,
где Цр — рыночная цена;
Цн — нормативная цена земли;
К1 ... Кп — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.
Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.